01
是真的吗？
根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第七条规定：土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过扣除项目金额200%的部分，则税率为最高的60%。在税务事务所日常工作中，除非是特别优质的开发项目，一般很难达到这个税率。但是近几年却有一些拆迁安置房项目也出现了60%的税率，这是真的么？
答案是真的。拆迁安置房项目多由国有平台企业开发建设，项目中往往包含普通住宅、非普通住宅、商铺、无产权地下车位。实操中通常将住宅及车位出售，而商铺作为优质资产由开发企业自持，对外出租或自用。因拆迁安置项目，销售结算单中都会明确标注无产权地下车位、阁楼等无产权建筑的销售金额，其他类型房地产因为让渡收入的分摊确认相应收入金额。
根据浙江省地方税务局公告2014年第16号《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》第五条：对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。而成本在按照可售建筑面积分摊的前提下，因为商铺尚未销售，扣除项目中仅包含转让房地产有关的税金。在该种情况下增值额与增值率就会很高。也就会出现土地增值税税率60%的情况。
02
合理性探讨
虽然这种情况真实且有法可依，但笔者认为其有不合理之处。其一，不管是地下车位还是阁楼，无产权建筑物本身在实际建造中肯定是有相关成本发生的，且地下室的建造成本反而比地面建筑的单位造价还要高。出现没有开发成本可扣的情况是因为分摊方法造成，并非其实际成本没有发生。其二，根据会计收入成本配比原则，企业在进行会计核算时,收入与其成本、费用应当相互配比,同一会计期间内的各项收入与该收入相关的成本、费用,应当在同一会计期间内确认。在地下车位、阁楼等无产权建筑销售时，相关营业收入没有与之匹配的营业成本，则与会计的收入成本配比原则相冲突。其三，作为国有平台企业开发的拆迁安置项目大部分利润都很微薄，甚至是亏损的。在如此情况下因为分摊方法的原因出现60%的高税率，则也是与实际情况相违背。
综上所述，尽管一些开发拆迁安置房项目在特定的情况下会出现60%税率，且有相关的税法文件支持。但现实中总会有各种各样的情况，作为提供税务中介服务的我们，仍应该协助企业积极与税务机关沟通，反映项目实际的增值和盈利情况，实现我们税法公平的基本原则。
