《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行，对出租承租活动、住房租赁企业和经纪机构的行为产生重大影响，在增税税和企业所得税管理方面需要进行合规性规范，本次以三类房屋租赁中介机构为对象，进行简要分析。

 

PART.01   住房租赁企业（转租）

    住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。

    住房租赁企业应当按照规定向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送其经营的租赁住房信息及其变化情况。

    从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。

  （一） 一般纳税人

    1. 增值税

    应交增值税=销项税额-进项税额

    销项税额=不含税租赁收入*9%

    进项税额=不含税租赁成本费用*税率（可能1.5%、3%、5%、6%、9%、13%）

    特殊情况：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产（包括租入），可以选择适用简易计税方法，按不含税租赁收入的5%缴纳增值税。

    财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号规定“住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。”

    2. 企业所得税

    应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额-弥补亏损（或=会计利润总额±纳税调整项目金额）

    一般企业应交企业所得税=应纳税所得额*25%

  小型微利企业应交企业所得税=应纳税所得额*25%*20% （实际税负率5%）

    小型微利企业标准：

    年度应纳税所得额不超过300万元；从业人数不超过300人（从业人数包括与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数）；资产总额不超过5000万元。

    小型微利企业所得税优惠政策：

    2023年1月1日至2027年12月31日期间，对小型微利企业，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

   （二） 小规模纳税人

    1. 增值税

    应交增值税=不含税租赁收入*5% （不能抵扣租赁成本的进项税额）

    优惠政策：小规模纳税人出租不动产，如果季度销售额不超过30万元（即月销售额不超过10万元），则免征增值税。 

    2. 企业所得税

    和一般纳税人无差别。

 

 

PART.02   住房租赁经纪机构

 

     住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。住房租赁经纪服务合同、住房状况说明书应当加盖住房租赁经纪机构印章，并按照有关规定保存。

     住房租赁经纪机构不得有下列行为：（四）代收、代付住房租金、押金；（五）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同。

     住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

     出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。

    （一） 一般纳税人

     1. 增值税

     应交增值税=不含税经纪服务收入*6%-不含税经纪服务成本*税率（税率因取得成本费用发票的不同，而有所不同）

     2. 企业所得税

     一般企业应交企业所得税=（收入-成本-费用）*25%

   小型微利企业应交企业所得税=（收入-成本-费用）*25%*20%（实际税负率5%）

    （二） 小规模纳税人

     1. 增值税

     应交增值税=不含税经纪服务收入*3%或1%

     优惠政策：2023年1月1日至2027年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。

     小规模纳税人住房租赁经纪代理服务，如果季度服务收入不超过30万元（即月销售额不超过10万元），则免征增值税。如果季度服务收入超过30万元，则按1%征收率征收增值税。

     2. 企业所得税

     和一般纳税人无差别

 

 

PART.03   网络平台经营者

     提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者（以下简称网络平台经营者）应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息。  

     网络平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假信息等违法情形的，应当依法采取删除相关信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

     网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。

   （一）一般纳税人

    增值税、企业所得税缴纳和住房租赁经纪机构一般纳税人一样。

  （二） 小规模纳税人

   增值税、企业所得税缴纳和住房租赁经纪机构一般纳税人一样。

 

 

PART.04   举例说明

 

     以从事转租经营企业为例：

    例1．A公司是一家从事转租经营的企业，位于某市中心城区，2024年度租赁经营收入6000万元，租赁成本费用5000万元（假如均能取得进项发票，且税率9%），A公司不满足小型微利企业条件，假定不考虑其他因素。

     分析：

    A公司2024年度租赁经营收入6000万元，应为一般纳税人，应交增值税=（6000-5000）*9%=90万元；

    应交增值税附加税费=9*12%=10.80万元；

   应交企业所得税=（6000-5000-10.80）*25%=247.30万元。

    例2. B公司是一家从事转租经营的企业，位于某市中心城区，2024年度租赁经营收入499万元，租赁成本费用300万元，B公司为小规模纳税人且满足小型微利企业条件，假定不考虑其他因素。

    分析：

    B公司为小规模纳税人，应交增值税=499*5%=24.95万元；

    应交增值税附加税费=24.95*12%=2.99万元；

    应交企业所得税=（499-300-2.99）*25%*20%=9.80万元。