作为一名财务工作者，你是否也曾被一般纳税人各类租赁业务的 增值税处理问题所困扰？经营租赁、融资租赁、交通运输租赁……业 务类型多样，适用税率与计税方法差异显著，政策细节繁多，准确把 握难度较大。本文将系统梳理一般纳税人租赁业务的增值税处理要点， 帮助您理清思路、规范操作。

经营租赁服务增值税处理

经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他 人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

1、有形动产经营租赁服务，适用税率：13%。 财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税〔2016〕36 号）附件 2《营业税改征增值税试点有关事项的 规定》第一条第六款第 4 项：一般纳税人以纳入营改增试点之日前 取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以选择适用简易计 税方法，按照 3% 的征收率计算缴纳增值税。

2、不动产经营租赁服务，适用税率：9%。 《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值 税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 16 号） 第三条第一项：一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产， 可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。 需要注意是：车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税；将建筑物、 构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位 或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税；纳税人以经 营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增 值税；纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按 照"住宿服务"缴纳增值税，适用 6%的税率，而不属于不动产经营租 赁服务。

融资服务增值税处理

融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。 即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产 或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租 人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租 赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均 属于融资租赁。 

1、 有形动产融资租赁服务，适用税率：13%。

2、 不动产融资租赁服务，适用税率：9%。 特殊情况：一般纳税人 2016 年 4 月 30 日前签订的不动产融资租赁合 同，或以 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可 以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。

3、 融资性售后回租服务属于"贷款服务"，应按照金融服务缴纳增值 税，适用 6%的税率。销售额特殊规定：经批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供 融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金）， 扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。 

4、注意事项： 

（1）税会差异：增值税法与会计准则对融资租赁的判定标准可能存 在差异，需特别注意。例如，某些在会计上被分类为融资租赁的业务， 在增值税上可能无法按融资租赁进行税务处理，如果合同中没有约定 所有权转移或购买选择权条款。 

（2） 即征即退政策：经批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一 般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服 务，对其增值税实际税负超过 3%的部分实行增值税即征即退政策。 

（3）进项抵扣限制：对于融资性售后回租业务，承租方支付的租金 对应的进项税额不得抵扣，因为该业务属于贷款服务。

交通运输工具及其他租赁服务增值税处理

交通运输工具的租赁因操作方式不同，在增值税上适用不同的税 目和税率。

1、水路运输工具租赁 

（1）光租业务（不配备操作人员）：属于"有形动产经营租赁服务"， 适用 13%的税率。 

（2）程租业务（配备操作人员，完成特定航次）：按照"交通运输服务-水路运输服务"，适用 9%的税率。 

（3）期租业务（配备操作人员，承租一定期限）：按照"交通运输服 务-水路运输服务"，适用 9%的税率。 

2、航空运输工具租赁 

（1）干租业务（不配备机组人员）：属于"有形动产经营租赁服务"， 适用 13%的税率。 

（2）湿租业务（配备机组人员）：按照"交通运输服务-航空运输服 务"，适用 9%的税率。 

3、施工设备租赁 

（1）出租施工设备并不配备操作人员：属于"有形动产经营租赁服务 "，适用 13%的税率。 

（2）出租施工设备并配备操作人员：按照"建筑服务"，适用 9%的税 率。

租赁业务增值税处理通用注意事项

1、进项税额抵扣规则：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项 目、集体福利或个人消费的购进货物、服务等，其进项税额不得抵扣。 租入的固定资产、不动产既用于一般计税方法计税项目，又用于简易 计税方法计税项目等情况的，其进项税额准予全额抵扣。

2. 发票开具要求：企业取得不动产租赁发票，备注栏应注明不动产 的详细地址。试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的 有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

3. 异地不动产租赁预缴：单位和个体工商户出租异地不动产，需在不动产所在地预缴税款，然后向机构所在地申报纳税。 

4. 税收优惠：个人出租住房：按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税 额。住房租赁企业向个人出租住房，也可以选择适用简易计税方法， 按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。 

结论

综上所述，一般纳税人租赁业务的增值税处理复杂且具有多样性， 会计人员在处理相关业务时，应准确判断业务实质，关注取得时点（特 别是 2016 年 4 月 30 日这个关键时间点），规范发票管理，并及时关 注政策变化。建议财务人员在实际操作中结合具体业务合同条款，严 格对照税收法规，必要时主动与主管税务机关沟通，确保税务处理的 合规性与准确性，有效控制企业涉税风险。 

主要政策文件依据：

1）. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知》（财税〔2016〕36 号）：这是"营改增"的纲领性文件，全面规 定了租赁服务的税目、税率、计税方法等。

2）. 《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增 值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 16 号）：专门规范不动产经营租赁服务的增值税征收管理。 

3）. 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税 收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）：规定了住房租赁企业的税收优惠政策。