编者按：

近几年，中国房地产行业在变革与挑战中砥砺前行，房地产市场供需两端面临着冲击和压力，行业营收增长乏力，且房地产项目周期长、涉及金额大、政策变化多，而增值税作为房地产企业重要的税种之一，其税务处理和风险防范需要引起我们的重点关注。

PART.1

预缴增值税规定

1. 预缴条件与时机

房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，即可出售在建产品并预收款项，计入“预收账款”。

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2. 预缴税款计算与申报

一般纳税人预缴税款后，待项目实际销售时，按实际销售额和适用税率（目前为9%）计算应纳税额，并抵减已预缴税款。

申报纳税应在取得预收款的次月申报期内进行，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

预交税款具体计算方式如下：

PART.2

预缴增值税的意义

保障税收及时入库：预缴增值税有助于保障国家税收的及时入库。

均衡税收负担：对于房地产企业而言，预缴增值税可以平滑税款支付，避免在项目结束后一次性缴纳大量税款带来的资金压力。

PART.3

特殊情况与退税处理

税负率差异：随着宏观调控、疫情影响及税率调整，部分开发项目实际增值税税负率可能低于3%的预缴率，甚至出现亏损。

退税申请：当预缴增值税超过实际应纳税额时，企业可以向主管税务机关提出退税申请。申请时需要提交预缴税款凭证、纳税申报表等资料，不受征管法规定的三年限制。

退税流程：退税申请需要税务机关审核，核实差额后批准退税。具体条件和流程可能因地区和政策差异而有所不同。

PART.4

结语

房地产开发企业应密切关注增值税政策动态，合理安排预缴税款，确保税务合规，同时充分利用退税政策缓解资金压力。在实际操作中，建议企业及时咨询当地税务机关，获取准确的信息和指导。

END

 编辑  | 叶晴缘

 审核  | 樊海波