融资租赁售后回租是指资产的所有权人首先与租赁公司（出租方）签定《买卖合同》，将资产卖给租赁公司（出租方），取得现金。然后，资产的原所有权人作为承租方，与该租赁公司（出租方）签订《回租合同》，将该资产租回。承租方按《回租合同》还完全部租金，并付清资产的残值以后，重新取得资产的所有权。相比于常规的融资租赁，售后回租的承租方和供货方为同一方。（如下图所示）
今天我们重点讨论一下融资租赁售后回租的涉税相关问题。
PART.01
增 值 税
（1）承租方
首先我们来看买卖合同部分，根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。”因此融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征收增值税。因此承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
然后我们来看回租合同部分，融资租赁售后回租属于“金融服务-贷款服务” ，根据《财政部 税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中“购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务”的进项税额不能抵扣。因此，承租方收到出租方开具的增值税发票，无论是专用发票还是普通发票都不得抵扣进项税额。
（2）出租方
融资性售后回租的适用税率问题：
在营改增后，根据《财政部 税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定：
注意：在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同和不动产租赁合同，或不动产于2016年4月30日前取得，可选择适用简易计税方法计税。在纳入营改增试点之日后签订的不动产租赁合同，且不动产于2016年4月30日后取得，适用一般计税方法。
2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。2016年4月30日后签订的有形动产融资性售后回租合同，应该按照贷款服务缴纳增值税。
融资性售后回租服务业务的销售额不包括"本金"，纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，出租方（购买方）收取的租金（包括本金和利息部分）中，本金部分不缴纳增值税，利息部分按照贷款服务缴纳增值税。
融资性售后回租的发票开具问题：
向承租方收取的租金中相当于资产价款本金部分的收入，不得开具增值税专用发票，只能开具普通发票；相当于融资利息部分的收入，可以开具增值税专用发票。
PART.02
企 业 所 得 税
（1）承租方
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：“融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
（2）出租方
《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：......（三）以融资租赁方式租出的固定资产不得计提折旧。”
基于对等原则，因承租方不确认销售收入和租金支出，而只确认融资利息为财务费用，所以出租人应只就投资的利息收入确认为收入总额，而不能确认购货成本和租金收入。出租方在提供融资性售后回租服务时，可能发生的借款利息、发行债券利息等支出，在符合税法规定的前提下，可以在税前扣除。
PART.03
印花税
根据《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》（国税地字（1988）第30号）第四条、《关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）第一条和《中华人民共和国印花税法》的规定，银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此, 对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。但在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，通常不征收印花税。
PART.04
房产税
如果融资租赁的标的涉及不动产，我们需要考虑房产税的问题。
融资性售后回租属于融资行为，而非真实租赁。出租方（如金融租赁公司）虽取得房产所有权，但仅作为风险控制手段，实际占有和使用权仍归承租方，因此不涉及租金作为计税依据，所以我们可以只考虑承租方关于从价计征部分的房产税。根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税2009年128号）规定：“融资租赁的房产，由承租方自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租方自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。” 另据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。虽然土地使用权证在租赁期间名义上归属于出租方，根据实质重于形式的原则，承租方还应当将相关地价并入房产原值计算缴纳房产税。
PART.05
契税
《金融租赁公司管理办法》（2024年9月14日金融监管总局令2024年第6号公布）第六章第五十三条规定：“金融租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。租赁物属于未经登记不得对抗善意第三人的财产类别，金融租赁公司应当依法办理相关登记。除前款规定情形外，金融租赁公司应当在国务院指定的动产和权利担保统一登记机构办理融资租赁登记，采取有效措施保障对租赁物的合法权益。”根据上述规定，承租方将不动产出售给融资租赁公司时，必须办理房产过户手续。另《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》财税〔2012〕82号规定：“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租方房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租方回购原房屋、土地权属的，免征契税。”
PART.06
土地增值税
《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
笔者认为融资租赁售后回租中，承租方将资产出售给出租方后立即租回，所有权转移仅为融资担保手段，交易实质为融资行为而非真实资产转让。由于融资性售后回租未产生真实的房地产转让收益（如无增值性收入），且承租方未实际脱离对资产的控制，因此除非在融资租赁合同中条款涉及对租赁期满后违约等可能导致国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转让并产生收益的，其余情况一般不考虑土地增值税的缴纳。
关于融资性售后回租中不动产销售是否征收土地增值税，具体规定可能因地区和政策差异而有所不同。为了确保准确性和合规性，建议咨询当地的税务机关。
