编者按

     房屋买卖一直是老百姓的热门话题，针对房屋交易过程中所涉及的各类税费，本篇文章将通过不同情况下个人买卖住房所涉及的税费进行政策解读。

 

 

 

一、个人买卖居住用房双方涉及的税费

 

 

（一）买方（受让方）：印花税、契税

（二）卖方（转让方）：增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税

 

 

二、个人买卖居住用房双方涉及的税费怎么交

 

 （一）买方（受让方）：

1.印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

2.契税：

（1）个人购买住房的不同情况：

个人买房涉及印花税、契税的政策参考：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

（2）其他相关事项免契税情况：

a. 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

b.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的。

c.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

案例1：2024年4月中国公民肖某首次购买普通住房一套(属于家庭唯一住房)，面积85平方米，合同总价544000元，金额不含增值税。当地规定契税税率为4%。

解答：对个人购买 90平方米及以下且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。所以肖某购买该住房应缴纳契税=544000*1%=5440（元）。

（二）卖方（转让方）：

1.增值税及附加税：

（1）个人转让购买的住房征税情况

政策参考：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

案例2：2024年7月，张某销售一套住房，取得含税销售收入460万元，该住房于2023年3月购进，购进时支付房价100万元、手续费0.2万元、契税1.5万元。

由于张某销售未满两年的住房，因此需要全额缴税，所以张某销售住房应纳增值税=460/（1+5%）*5%=21.90（万元）

（2）个人转让住房免增值税的情况：

a.个人销售自建自用住房。

b.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

上述为个人销售住房时增值税的情况，由于城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加为增值税的附加税，因此缴纳增值税的同时也不可以忘记这3个附加税的存在。

 

税费	计税依据
城市维护建设税	按照实际缴纳的增值税税额的1%、5%或7%计算缴纳
教育费附加	按照实际缴纳的增值税税额的3%计算缴纳
地方教育附加	按照实际缴纳的增值税税额的2%计算缴纳

 

 

2.个人所得税

（1）居民换购住房的个人所得税规定

a.自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

购置情况	退税金额
新购住房金额≥现住房转让金额	现住房转让时缴纳的个人所得税
新购住房金额＜现住房转让金额	现住房转让时缴纳个人所得税*新购住房金额/现住房转让金额

上述换购住房政策需同时满足：①纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。②出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关,应为新购住房产权人或产权人之一。

政策参考：《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）

案例3：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，小杨在同一城市重新购买了一套住房。新购住房金额为300万元，以上金额均为不含增值税价格。小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件。

由于新购住房金额＞现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。

如果小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为：150÷240×4=2.5（万元)。

（2）个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。

对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。若不能凭原购房合同等有效凭证，即根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号)第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

案例4：中国公民张先生为境内A上市公司职工。2月，张先生将2019年贷款购买的房屋按照350万元的价格(不含增值税)出售，该房屋购入的不含税价格为165万元,购买时另支付手续费100元、其他符合规定的相关税费22000元;出售房屋时支付各项可在税前扣除的税费12万元(以上税费支出均取得合法票据)。张先生出售房屋应缴纳个人所得税多少元？

财产转让所得以个人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。

张先生出售房屋应纳个人所得税税额=(350-165-0.01-2.2-12)*10000*20%=341580(元)。

（3）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

（4）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

（5）房屋产权赠与个人所得税征免的情况：

赠与行为	是否征税
①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人	当事人双方不征收个人所得税
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的(除上述情形以外的赠与)	受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税

案例5：方某接受姑妈的房产赠与，手续齐全、合法，赠与合同上注明该房产原值25万元，方某支付相关税费2.5万元。经税务机关评估，该房产市场价格为35万元。方某获赠房产应缴纳个人所得税为多少万元？（以上价格均为不含税价）

由于对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额;赠与合同上标明的房屋价值明显低于市场价格的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格确定受赠人的应纳税所得额。方某获赠房产应缴纳个人所得税=(35-2.5)*20%=6.5(万元)。

3. 土地增值税：

（1）对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（2）个人无偿赠与的不动产是住房的，暂免征收土地增值税。

参考文件：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

4. 印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

参考文件：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）