编者按 

     我们都知道营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。

    本篇主要是针对这一问题来看一下会计上和税法上都是如何处理的。

     根据财会【2016】22号文件，按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

     我们再来看下《财政部 国家税务总局关于营改增后契税  房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）文规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。计算公式为：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

     含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定，纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的，则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。

     案例：W房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。企业销售一套房产，取得含税销售收入378万元，假设对应允许扣除的土地价款为130万元。则W企业销售此套房产应交增值税为多少？

W企业销售房产时收入为378/(1+9%)=346.79万元，销项税额为31.21万元。会计分录为：

借：银行存款 378万元

    贷：主营业务收入 346.79万元

       应交税费-应交增值税（销项税额 ）31.21万元

土地价款抵减增值税销项税额是130万元/（1+9%）*9%=10.73万元。会计分录为：

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）10.73万元

   贷：主营业务成本  10.73万元

     W企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为31.21-10.73=20.48万元。

     按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这10.73万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

     正确的处理为：纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×9%)/(1＋9%)”确认。因此在税法上W企业此套房产土地增值税清算收入应为378-20.48=(378+130×9%) /(1+9%)=357.52万元。

     即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。